耗盡市場(chǎng)動(dòng)能，房地合一終過三讀，高舉輕輕放，市場(chǎng)疑雲(yún)盡消 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
耗盡市場(chǎng)動(dòng)能，房地合一終過三讀，高舉輕輕放，市場(chǎng)疑雲(yún)盡消
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  • 耗盡市場(chǎng)動(dòng)能，房地合一終過三讀，高舉輕輕放，市場(chǎng)疑雲(yún)盡消
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】眾所矚目的房地合一政策總算在2015年5月6日拚過三讀，根據(jù)內(nèi)容，未來持有1年以下出售課稅稅率45％；持有1年以上2年以下稅率35％；持有超過2年至10年以下為20％；持有超過10年為15％，此外立院朝野協(xié)商「房地合一」稅制方案，為防錯(cuò)殺無辜，祭出排除條款，將「非自願(yuàn)性買賣」、「合建分售」、「繼承或受遺贈(zèng)取得房屋」等三項(xiàng)不適用於45％重稅納入修法條文。預(yù)計(jì)2016年1月1日啟動(dòng)，現(xiàn)行實(shí)施的奢侈稅並將同步退場(chǎng)。
 
住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室主任徐佳馨分析，未來之後，短期內(nèi)將出現(xiàn)「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長(zhǎng)線投資型買方進(jìn)場(chǎng)」三大趨勢(shì)。而政策上路後，第一年因奢侈稅落日，勢(shì)必出現(xiàn)「預(yù)售屋轉(zhuǎn)售潮」、「投資客戶觀望」兩大現(xiàn)象，至於適用排除條款者，應(yīng)屬於市場(chǎng)少數(shù)，不至於影響整體。不過，政策疑雲(yún)盡釋，加上沒有回溯，衝擊有限，房市將漸漸恢復(fù)元?dú)猓饾u走向正軌。
 
綜觀未來，徐佳馨認(rèn)為，政策上路後，「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長(zhǎng)線投資型買方進(jìn)場(chǎng)」三大趨勢(shì)不可免，在同樣有獲利狀況下，房地合一政策對(duì)長(zhǎng)期持有非自用客戶不利，因此將吸引打算長(zhǎng)線持有不動(dòng)產(chǎn)，未來有轉(zhuǎn)手規(guī)劃的投資者進(jìn)場(chǎng)，短期之內(nèi)應(yīng)會(huì)出現(xiàn)成交量回升。
 
不過也因?yàn)椴蛔匪菁韧?，屋主若不看壞市?chǎng)，又沒有資金需求，將不急著脫手，議價(jià)難度提高；2016年政策上路後，短期內(nèi)「投資客戶觀望」以及「預(yù)售屋轉(zhuǎn)售潮」不可免，徐佳馨解釋，由於房地合一的非自用利得稅較現(xiàn)行為高，對(duì)長(zhǎng)線投資者不利，資金可能轉(zhuǎn)往非房地合一限制區(qū)域，抑或是靜觀其變，市場(chǎng)必然更少出現(xiàn)投資者蹤影，不過因?yàn)樯莩薅愅藞?chǎng)，過去預(yù)售屋交屋後，非自用賣方不論賺賠均按售價(jià)課徵10-15％奢侈稅的狀況不再，僅需針對(duì)獲利課徵35-45％的資本利得，將讓許多預(yù)售交屋屋主鬆一口氣，在持有成本增加的壓力下，願(yuàn)意加快腳步出售，而這些賣壓湧現(xiàn)區(qū)域也將成為價(jià)格修正的領(lǐng)頭羊。
 
房地合一政策在2014年第二季後開始熱烈討論，但方向一直沒有定案，讓買賣雙方不敢輕易下決定，對(duì)於市場(chǎng)產(chǎn)生很大壓力，徐佳馨指出，若單以全臺(tái)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)來看，2014年第二季全臺(tái)達(dá)85850棟，到了2015年第一季已經(jīng)僅剩64190棟，整體量縮達(dá)25.2％，若以個(gè)案單價(jià)500萬粗估，等於蒸發(fā)了1083億的價(jià)值，不確定的政策可說是耗盡市場(chǎng)動(dòng)能，但如今順利拍板，不管未來如何，至少買賣雙方都有個(gè)底，能夠確定方向，也是全民之福。
 
【試算】
A持有一房10年賣房獲利500萬
狀況1:
若房地合一上路後購買持有10年，依照A的條件，稅金為500 X 15％ =75萬
狀況2:
若A在房地合一上路之前購買，只需按照舊制市價(jià)申報(bào)，假設(shè)A房地比為3:7，所得級(jí)距為40％，A應(yīng)繳交稅金500X30％X40％=60萬